一石激起千层浪,最近开会的国务院常务会议具体了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业划入营改增试点范围。随着营改增时间表日益邻近,对房地产企业来说,哪些进项税额可以参予增值税抵扣?房地产营改增仅次于的难题在哪里?多位房地产财税专家回应,房企可抵扣发票越多越好,但目前进项税抵扣受限,很多事项需待细则落地,且个案差异较小,无法一概而论。

房地产进项税抵扣项受限3月18日,国务院常务会议审查会通过了全面冲出营改增试点方案,具体自5月1日起,全面冲出营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业划入试点范围。以此来看,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业限于11%的税率,金融业和生活服务业限于6%的税率。中汇(四川)税务师事务所一位资深财税人士告诉他《每日经济新闻》记者,营业税是价内税,增值税是价外税,主要区别在于,后者是针对收益和成本之间电子货币部分按照一定税率计税。

对房地产开发企业来说,以前所征税的营业税究竟是什么?包括哪些明确项目呢?房地产营业税,顾名思义就是针对房地产企业出售和个人出让房地产过程中所征税的税。《每日经济新闻》记者注意到,2011年10月底,经国家财政部与国税总局审查通过并牵头印发《关于改动〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的要求》。该文件第25条规定,纳税人出让土地使用权或者销售不动产,采行预收款方式的,其纳税义务再次发生时间为接到预收款的当天。实质上,在房企预售制模式下,预收款出了他们主要的回款及现金流来源之一。

也就是说,房企接到预收款即要交纳一定税率的营业税。国税总局在日前公布的《关于全面冲出营业税改征增值税试点的通报》中提及,房地产开发企业采行预收款方式销售所研发的房地产项目,在接到预收款时按照3%的预征亲率缴付增值税。在房地产开发企业主营成本包含中,还包括土地接管及征地补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、设施设施酬劳、借款费用及研发间接费用等。

在营改增过程中,究竟哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士讲解说道,建安成本那一块是可以抵扣的,建筑企业营改增是11%。如果建安成本占到比50%~60%,毛利20%,但还是足以持平。其他比如前期开发费、政府基金,这些是不有可能抵扣的,像银行贷款利息能无法抵扣也是个问题。

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