原标题：2016年房地产去库存获得最重要进展 库存量连降9个月去库存是2015年中央经济工作会议明确提出的三去一叛一调补五大重点任务之一，跨越了整个2016年。在减少首付比例、派发购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，2016年房地产去库存效果显著。国家统计局2016年12月13日公布的数据表明，截至11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末增加427万平方米，全国房地产库存量早已倒数增加9个月。

央地合力去库存近两年，房地产市场显得下滑，特别是在是三四线城市广泛经常出现库存积压，去库存沦为房地产市场调控的重点。我国的房地产库存究竟有多少？国务院发展研究中心副主任王一鸣曾在中国经济50人论坛2016年年会上回应，到2015年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米。为了构建去库存的目标，中央、地方从供需两端应从实施去库存政策。

趁此机会中央释放出了首套首付三成降到两成的受到影响消息。2016年2月，央行、银监会公布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通报》，明确提出在不实行出租汽车措施的城市，居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，应以低于首付款比例为25%，各地可向上浮动5个百分点；对享有1套住房且适当购房贷款并未结清的居民家庭，为提高居住于条件再度申请人商业性个人住房贷款出售普通住房，低于首付款比例调整为不高于30%。首付比例减少的同月，央行牵头住建部、财政部发文下调公积金存款利率，职工住房公积金账户存款利率统一按一年期定期1.5%存款基准利率继续执行。此外，财政部公布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通报，全面减少交易环节税费，减低了购房成本。

2月底，央行上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，一连串的金融受到影响政策有力地性刺激了市场需求。

国家发改委针对去库存也释放出大讨。2016年8月3日，国家发改委在其官方网站发文回应，下半年将增大针对房地产去库存的因城施策调控力度。商品房库存较小城市，可采行派发购房补贴、先租后购、与政府共计产权等方式增进居民购房。

派发购房补贴被各地接纳。各地为了有效地去库存，实施了必要补贴等多种政策，辽宁大连向高校毕业生派发购房补贴河南寄居建厅希望各地派发住房补贴四川德阳农村居民购房给与每套5000元补助金等新闻不时见诸报端。

央地合力，去库存取得成效。国家统计局公布的数据表明，截至2016年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比上升大约0.8%。去库存减缓35城商品住宅存销比相似历史低位取决于库存压力有一个最重要指标，即库存去化周期（也称之为存销比，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值），体现了市场供求关系的变化。

因此，城市的房价走势也不会和其维持较为紧密的关系，当存销比持续上行，涉及城市的房价下跌压力不会持续减少；而当存销比持续上升，房价暴跌的可能性则不会减少。易居房地产研究院2016年11月22日公布的35个城市新建商品住宅近期库存数据表明，2016年10月份35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9个月。

仔细观察历史数据，目前存销比正处于历史低位，并大大相似近6年最低点即2011年2月的7.5个月。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，2016年前三季度35城去库存周期总体正处于上行态势，且大大相似历史低位。从实际情况看，这不会更进一步激化此类城市房价下跌的压力。

广州在其中极具典型性。在全国去库存大背景下，广州的库存大幅度上升。广州市政府官方网站公布的《广州市供给外侧结构性改革总体方案（20162018年）》所列了广州市去库存任务表格，按照计划，2016年谋求消弭45万平方米。

然而，意味着用了三个多月，广州市一手商品房可售面积就较2015年年底增加了121万平方米。另据阳光家缘数据，截至2016年11月，广州全市库存去化周期早已降到5.7个月，近高于被指出是长时间水平的8~10个月。

在去库存政策背景下，一旁是一二线部分城市房价下跌过慢，一旁是三四线城市销售依旧力弱，这似乎背离了政府实施去库存政策的想法。于是，一线城市与部分热点二线城市在2016年进行多轮房地产调控，更进一步放宽楼市政策，提升了购房资格或贷款门槛。

如何看来2016年房地产市场经常出现的冰火两重天？全国房地产商不会主席顾云昌向《中国经济周刊》记者回应，2016年房地产经常出现了双泡沫，也就是一二线城市的价格泡沫和三四线城市的数量泡沫同时经常出现。导致这种情形主要是由于过去的若干年以来区域性的供需错配导致的，大量的房子垫在三四线城市，而三四线城市的购买力严重不足；人口的导向是流向一二线城市，而一二线城市房子供应量严重不足，导致供不应求，三四线城市供应量过大，导致供大于求。

区域性供需关系的错配，主要原因是土地供给的错配。在城镇化进程中，大量的人口转入一二线城市，但是土地的供应恰恰相反。7成库存在三四线城市，怎么去？2016年全国两会期间，中国人民银行副行长潘功胜曾回应，中国房地产市场总量不足、区域分化。

7.2亿平方米的库存房中，70%产于在三四线城市。据此粗略计算出来，大约有5亿平方米的库存产于在三四线城市。

三四线城市低库存构成的原因确有？顾云昌回应，自2010年发动于一线城市，随后在全国大多数二线城市铺开的出租汽车政策，实质上对于房地产开发企业带给了传导效应，促成其将研发重点改向三四线城市，由此带给了三四线城市的高库存。但当时研发企业忽视的一点是，确实的购房市场需求实质上仍停留于一线城市以及一些重点二线城市。由此一来，出租汽车既造成了低库存又造成了一二线城市住房市场的房源经常出现结构性紧缺。

无论如何，三四线城市在经过一年的去库存之后，获得了最重要进展。在2016年12月26日开会的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长陈政高回应，通过综合采行希望农民工和农民入城购房、前进棚改货币化移往、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施，前进去库存获得了最重要进展。未来三四线城市仍有不少库存必须消弭，一些专家也为接下来的去库存班车了药方。中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日报》撰文谈到三四线城市房地产库存的政策时回应，对于房地产库存较多的三四线城市，不应重点把去库存和增进人口城镇化融合一起。

通过减缓农民工市民化，以符合新市民住房市场需求为主要出发点，不断扩大有效地市场需求，切断供需渠道，消化房地产库存。顾云昌则指出，农民工群体居者有其屋不应是三四线城市去库存的主要对象和阵地之一，引领农民就地市民化是是非之策。农民工的收益较低，如果参考普通商品住宅购房标准难道仍贞过于，即便减少至两成首付的购房门槛对于农民工群体而言还是很高的，因此，如何增进农民工群体购房，或者使用公租房等政策性房屋更有农民工出租甚至出售都还必须做到更加多工作，这是更加将来的问题。

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